第十九期 陈淮——如何看待当前房地产发展趋势
2016.10.31  {$replacemodelsource$}
主题如何看待当前房地产发展趋势

主讲陈淮

         著名经济学家

         中国社科院研究生院城乡建设经济系主任

时间2016年10月29日

        

       2016年,对于房地产来说是不平凡的一年。从深圳、北京、上海等一线城市,到合肥、南京、济南等二线城市,都出现了不同程度的房价飙涨。房地产又一次成为公众关注的热点话题。房地产税的落地对房价是否起着一剑封喉的作用?投资房地产是否能够抵御通货膨胀?将来房地产会走向何方?普通白领按揭购房是否合理?……10月29日,著名经济学家、中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮,在做客金融家俱乐部·青岛金家岭财富管理沙龙时,针对公众关注的问题给出了答案。以下为演讲实录:


       今天我们聚集一堂,时间非常有限。先请大家提几个问题,以便我们有效地配置时间资源。现在就可以提问了,请举手。

       提问一:陈教授您好,前一段时间我看了一篇文章,说过去5毛钱的粥现在卖到5块钱,过去1000块钱的房价现在卖到1万块钱,这都归于通胀。这篇文章最后得出一个结论:现在国家鼓励你买房子是想让你的资产实现保值。就这个问题我想听一下陈教授的观点。

       陈淮:我们这个班和金融有关,应该说你们对金融、货币都有一个基本的认识,一会儿我跟你解释货币是个什么东西。我理解你的问题了,就是说买房子是否能够在一个长期过程中抵御通货膨胀。一会儿在演讲过程中,我会详细说一下这个问题。

       提问二:陈教授您好,我想问一下,住宅本来是作为解决人们居住需求的一个商品,但是,我觉得房子越来越成为一种金融商品了。请您判断一下,它的金融属性现在到底占比多少?

       陈淮:如果我们还是农耕文明,房子就是住的。如果是市场经济,首先它不是金融属性,而是资产属性。

       我现在就先简单回答一下这个问题。昨天有一个朋友问我,房产证有什么用?其实,房产证有三种和市场经济相连的重要作用。

       第一,作为一种资产权属的法律文件,房产证是你资产信用的证明。资产信用是市场经济下普通老百姓扩大自己的消费能力、扩张自己的投资能力的一个重要源泉。也就是说,你能花多少钱、能享受什么,不仅仅取决于你的收入,而且还取决于你的资产和资产信用,它是一个重要值。

       第二,房产证是一种权属的法律界限。30年前,诸位的父兄都是无产阶级。现在老百姓不仅有了收入,而且还有了资产。为了保护资产,我们就得有个法定的文件。我们不仅有房产证,而且这个房产证还要有《物权法》的法定依据。这就使私有财产越来越多的老百姓得到法律的认定和保护。涉及到房屋让渡,要么是交易买卖,要么是继承赠与,要么是国家或者有关部门有合法依据的征用。除此之外,我们的财产不受侵害。

       第三,房产证是风险防范的一个重要文件。市场经济下,你的个人财产不仅会带来财产性收入,而且会带来财产性风险,也包括债券、债务的风险。比如,假设你开车出了车祸,撞了人家的劳斯莱斯,光靠第三责任险是不够的,那就得拿你的财产赔。但是,如果房产登记在你太太的名下,并且是有公证证明这是她个人所有,那么就不能把你太太的房子用来偿还你的法定债务。为什么国外的财产归属归个人,而不是家庭所有?实际上是个安全边际问题。

       为什么刚才我讲房子是资产属性而不是金融属性。房子和金融有一定关系,你的问题我一会儿要讲。但是,房地产是不是就是金融,这个说法在研究金融的专家口中说过多年,我对此持有一定的异议。

       提问三:陈老师您好,我想问一下房产税您怎么看?房产税会在全国普及吗?   

       陈淮:什么时候出台房产税我不知道,因为这是全国人大依照立法程序来进行的。首先,立法程序没立之前属于保密阶段,是不能够传播的;第二,即便是已经启动立法程序,它也要经过一定范围、多次审议才能通过。所以什么时候出台,我不知道。但是有一条,把房产税说成是对房价的一剑封喉,那是媒体对房产税一无所知的一种说法,待会详细解释这个问题。  

       提问四:陈教授您好。我这个问题比较具体,请问海南省三亚市在未来一年内,其房地产的走势如何?    

       陈淮:你这个问题有两个人知道,但不包括我。一个人叫上帝,一个是江湖术士。江湖术士肯定言之凿凿告诉你答案。比如,有的股评家在预测股市时会这么说:昨天股市暴跌,今天会延续昨天的跌势,继续向下寻底,但是也不排除报复性反弹的可能。

       即便我告诉你,如果今年就是暴跌,你是否打算卖了再买,或者买了再卖?房子不是股票,不适合在具体的个人投资上高抛低息。其实,买股票投资和买房子投资哪一个风险大?哪个安全边际高?我把这个问题再稍微扩展一点。普通老百姓投资的话,买房子和买股票加杠杆好不好?应该说,加杠杆是好和坏兼有的。之所以说好,是因为加杠杆后可以提高你的资产累积能力,股票涨的时候,你的收益也成倍上涨。但同时,你的风险也在加倍地累积。对于普通投资者,要看你有多少钱,有多大的风险承受能力,你的资产组合是否安全。潘石屹加杠杆没关系,都赔光了都无所谓,因为这不过是他资产组合中的10%或者15%。但是,普通老百姓如果把退休金、儿女教育费都押上后再加杠杆,这绝对是非常危险和不理性的投资行为。因为当股市暴跌的时候,你的债权人是会给你强制平仓的,那你就血本无归了。

       下一个问题就有趣了,买房子三成首付、七成按揭,这也是加杠杆。但是买房子加杠杆的安全边际和股市相比是不一样的。安全系数是两层意思:一个是房价的涨跌。这和股市是不一样的,股市前十分钟还涨停,后十分钟有可能就跌停了,而且跌停后你还卖不掉,风险非常大。一般来说,房价的涨跌不会像股市这样风险大,这是一个安全边际。还有一个更重要的安全边际,就是只要你按时付月供,即使房价跌到让你成了负资产,银行也没有权利把你的房子强制卖掉。有媒体说,你负资产了,欠银行70万,房子才值60万,把房子给银行不就拉倒了吗?那是一个非常愚蠢的选择,因为房价还会涨回来的。只要你按时付月供,房价涨回来后,房子还是你的。这是第一层意思。

       第二,只要你按时付月供,哪怕房子跌成负资产,依然是你自己住在房子里。这和股票完全不同。不是说投资房子就没有亏本的机会。但是,哪一个安全边际大,它们之间区别何在?所以,别把买房子和买股票混为一谈。

       正文:

       咱们先提问到这,先提问有一个好处,我们调动大家思考,而且能优化地配置时间资源,并且起到教学相长的目的,你的提问也使我和大家开阔思路,最后我可能借你的提问借题发挥。


       十年后最便宜的会是房子吗?

       有个流传已久的传说。有人说,十年之后中国最便宜的就是房子,很多媒体也都跟着炒作。说很多一二线城市都是独生子女,结婚后小两口一套房,双方爹妈也都各有一套,用不着十年,房价就会出现断崖式下跌,到那时每个城市居民拥有十套以上住房,从周一到周末轮着住都住不过来。

       我猜在座的各位至少有一半人相信或者信过这个传说。因为这个传说被包括央视在内的主流媒体作为论证房地产业已经泡沫化的依据说了很多年。但是很可惜,这个故事也不过就是赵本山演小品蒙一蒙范伟那种智商的——树上7个猴地上1个猴,一共几个猴。这种脑筋急转弯式的问题居然被拿来论证房地产业的发展,简直太可笑了。何以见得呢?因为这个传说包含一个绝无可能发生的前提,那就是十年内中国的城镇人口会减少七分之六。你琢磨琢磨,中国有没有可能在十年或者一百年之内,城镇人口减少七分之六?只要中国的城镇人口是增长的,而且是快速增长的,我们就一定需要建更多的房子、更好的房子。这本来是个非常简单的因果逻辑关系,却被一个脑筋急转弯似的传说忽悠了。

       房地产税跟房价暴跌没半毛钱关系

       再举一个例子。刚才有同学提到了房产税,房产税是一个单独的制度性问题。很多年来,媒体一直说房产税对房价起着一剑封喉的作用,好像房产税一落地,房价立马就会断崖式下跌。曾经有记者问我,“你看又有住房财产登记制度,又有房产税,是不是以后房价就会暴跌?”我反问为什么。他说,“贪官都有那么多房子,将来纪委一查、房产税政策一落地,他们就得赶紧卖房。”我说,中纪委还查包二奶呢,你是不是觉得中纪委一查包二奶,你就能搞到电视主持人?根本不搭边。

       房地产税是干什么的?

       房地产税的第一个意义是我们国家税收制度的一个大转变——把间接税为主的税负体系转变为以直接税为主的税负体系。房地产税的本质是财产税、资产税,而不是调房价的调节税。

       何谓调节税?举个例子:香港房价暴涨的时候,当地政府就用加契税的办法(比如增2倍、3倍)调节房价,这就叫调节税。而房地产税是资产税。稍微多说两句,过去我们主要是找企业收税。很多人感觉自己没有交税,其实是企业在给员工发工资之前都交了,这叫先期扣除,这叫间接税。

       发达国家市场经济下合理的税负体系是以直接税为主。何谓直接税?就是找自然人征收的税。企业先把工资发给你,再找你个人收税。直接税更加公平合理、效率更高、成本更低,也更有利于社会调节穷富。

       直接税主要是两个税源:一个是收入税,一个是资产税。重点说一下资产税。一般而言,有资产就要征税。随着人们收入的增长,吃穿有余了,那就要收个人所得税。现在你又有富余了,累积起来成了资产了,买房子、买地了,就要对这些资产征税了。所以,房地产税就是资产税。

       但是,房地产税和全世界其它税种一样,在生活必要限度内是不征的,人活着得住房子,不能说老百姓好不容易买了房子,政府就找你收税。

       第二条意义,资产税有调整社会公平的功能,但主要目的并不是“杀富济贫”。其目的是调动社会存量资源,提高资源的利用效率,而不是逼你把多余的房子卖掉。这个税的目标是这个房子以有人住为目标。只要有人住,这个资源就被利用起来了。房子空置情况越低,资源利用效率越高。因此,这个税并不是你拥有的房子越多,就一定会承担高税负。只要你把它租出去就可以了。

       但是,有人说我要把全青岛的房都买下来,叫你们都住大街上,行不行?你只要交得起税就行。因为你实际上就是过度占有资源,政府就得对你狠狠地征税。

       因此,我们可以根据国际经验得出一个显而易见的推断:房地产税一定要和人们必要生活限度内的扣除相联系,而且一定要和租赁市场的发展相配套。不会说只要你有两套、五套房子,政府就要对你进行征收惩罚性税率。如果没人买第二套房,哪里有租赁市场?租赁市场是房地产市场健康发展、不断完善和长期稳定非常重要的一个组成部分。美国百分之八九十都是中产阶级,但是有四成人以上租房子住。当然,并不是说他们买不起或者没房子。可能他在纽约有一套房子,但在洛杉矶工作。所以,他要在洛杉矶租房子住,同时将纽约的房子租给别人。租赁市场是化解资产不能流动、而人要流动这对矛盾必不可少的组成部分。

       房地产税对中国来说还有第三条最重要的意义,就是调整中央和地方的税负关系。地方政府要搞交通、办教育、整顿市容等,这些花费从哪里来?目前,我国还是根据1993年分税制改革的时候中央和地方的财权划分。其实,这早就不适应需要了。这种情况下,地方政府就想办法靠卖资产平衡当年的收支。

       在西方发达国家,地方政府同样要承担我上述说的这些职能。他们有两个办法:一个是资产税,其中房地产税是地方政府的主要财源;第二是发行市政债。

       我们现在有两个金融难题:一是对土地财政的依赖;第二是地方债务负担。

       大家听说过40万亿。地方政府的40万亿哪里去了?基本都用在改善市容环境、完善基础设施、招商引资等地方发展所必要的地方了。但是,大多数的钱还是靠跟银行借的,或者是通过融资平台、城投公司、信托搞到的钱。这些钱基本要求三年内还清,而短期内我们看不到市政效果。它的债务难题主要在于短期到期的债务无法偿还,发达国家遇到这种问题时,就发市政债。

       市政债可以30年期、50年期、70年期,最长的还有99年期的。咱们就以30年或50年期的市政债来说,地方政府只要每年贴息就行了,负担非常小。这就大大解决了一些问题。其实,政府的经济行为和金融、房地产三者密切联系在一起。破解这些问题,唯有“改革”二字。路子也非常清楚,就是要把2013年中央十八届三中全会中说的那60条尽快推进落实到位。

       房地产不等于金融,但二者联系千丝万缕

       房地产和金融之间有没有关系?存在什么关系?这值得咱们今天和大家多说几句。

       首先,房地产不等于金融。从经济发展规律来说,我们处于城市化和工业化的高潮中,这也是一个大量社会固定资产形成的时期。其中,固定资产也包括老百姓住房。

       那么,这和金融有什么关系?我们不可能等攒够了钱再修铁路,也不能先办一个50万吨的钢厂,等攒够钱再办100万吨的。城市建设也一样的道理,城市建设的固定资产至少要有20年以上的远见才行,其中就包括住房。

       这种情况下,就诞生了“金融”。所谓金融就是通过银行、股市、小额信贷等中介,把万万千千人手里的资源集中起来,然后修铁路、建房子等。因此,城市化、工业化的过程一定是金融规模不断扩张、信贷规模不断扩张、负债规模不断扩张的历史过程。动用个人信用资源借钱是扩张老百姓的消费能力、改善生活、提高人们积累和投资能力的好途径。相反,如果把你的信用资源闲置了,不借钱,这是你个人利益的一种损失。

       第二层意思,房地产的生命周期和借钱始终联系在一块。并不是说买房子借钱是个危险活。因为房子是一种长期存在的固定资产。但是,对开发商来说,房子是一种流动资产。在这个过程中,开发商进行土地开发、修房子、建房子、销售房子,老百姓买房子、持有房子、住房子,一直到后来把它作为一种资产信用向银行贷款,诸多内容都和负债密切相关。古今中外,概莫能外。即便是山区老农民为仨儿子娶媳妇盖房子,也得把十里八乡借遍了,动用农村社区信用资源。因此,房子负债很正常。

       再引申一下,美国老百姓的住房有个总市值中,有40%以上是银行的债券。而我们现在老百姓城镇住房总资源量中,银行的债券部分占的不过是14%、15%、16%的样子。比美国银行债券率要低得多,杠杆率要低得多。但是,这并不能说美国人买不起房、还不起钱。这是因为,美国人不会让自己的信用资源闲置,他会觉得我不借钱就好像有块地闲着,是对信用资产的一种浪费。据统计,美国绝大部分的中产阶级都是负债的,他具备资产累积能力,但是大多数都欠钱。当然,欠钱不等于他还不上,他的资产可能大于他的负债,就是合理地组合,别光说他欠多少钱。

       回到房地产这件事上,我跟大家口述一个有趣的模型。假定我买一个价值100万元的房子,三成首付、七成按揭。假定现在房价涨到130万,而且没有悬念,接下来还会一直涨,甚至有可能下个月或者是三个月之后涨到140万、150万,甚至170万。你说我130万卖还是不卖?一定要卖。越是预期涨价就越要卖!为什么?因为我130万卖了,上午卖下午买,我卖了房子,拿到130万,还银行70万,我剩下60万现金。如果还可以三成首付、七成按揭,我立马去买一个200万的房子。如果房价老涨,你说我持有原来130万的房子划算还是持有200万的房子划算?这不用说了,道理很简单。房价如果真如我们假定一直涨,我当然可以如法炮制、依此类推,上午卖下午买。我就不往下演绎了,这是一个理论模型,如果大家十年前请我讲课买到房子,现在你就是亿万富翁了。

       有朋友会说,没那么简单,持有房子还有成本的,比如交易会产生税费,借银行的钱也得付利息。即便房价就是涨,它也还有个时间因素:是三周、三个月、三年,还是三十年内上涨?以上这些都叫修正系数,我们把它忽略不计,单说这个理论模型,还是可以给我们很多重要的房地产信息。

       当我们可以无限扩大地持续动用金融杠杆的时候,就会让你可以取得的资产规模和盈利规模以几何基数增长。我想说明的是,一旦发生了这种金融杠杆和房价共振的时候,资产就有了泡沫。

       从去年8月以来,深圳、上海、合肥、苏州、厦门等一些地方的房价上涨较快,这跟金融杠杆与房价共振有关。但是,并不是银行故意放纵,也不是需求存在着过度不合理性。济南、郑州、天津等城市近年来的房地产都是不温不火,购房的人群中,除了外来需求以外,主体部分是有房子的人在买房子。推动这轮房价涨的需求部分,并不是山西煤老板,或者是温州炒房团,而是老百姓,而且是有房子的人在买房子。是不是有房子的人就不该再买了?错了!大部分老百姓买房是改善性需求。当然,并不都是卖旧买新,但是卖旧买新增长速度是最快的。

       这和房价又有什么关系?卖旧买新最容易推动加杠杆。我现在换个大房子,房子的总价涨了,按照三成首付、七成按揭的规定,就得多贷款、加杠杆。但是,总不能不让老百姓改善住房条件,改善是我们住房市场发展的应有之义。昨天政治局会议特别讲到一句话,也值得大家关注,除了强调供给侧结构性改革仍然是主线之外,格外还提到适度扩大消费需求,合理引导消费预期。也就是说,如果没有消费、没有需求增长,扭转当前的趋势,并且合理调整产业结构、去产能是办不到的。这其中也包括老百姓改善住房。

       第三层意思,因为我们过去这些年,特别是最近几年印票子印得太多,M2增长太快。有专家分析,房价上涨是流通过程中货币过度增加导致的。这个说法不能说没有道理,因为房子的价格是资产价格,资产价格和货币的宽松程度相关。所以,在昨天的中央政治局会议中提出要继续坚持积极的财政政策,要继续坚持稳健的货币政策。但是,这个认识过度影响了普通老百姓对房地产市场的预期,好像钞票跟水似的已经大水漫灌了,人们纷纷购房,这也导致了恶性预期,甚至也一定程度误导了政策决策层对房地产市场的认识。

       我们格外强调,票子发得多和少、货币政策的宽与紧,都永远只是短期的事。打个比方,货币政策和财政政策都只是看天穿衣服的政策,天冷了就加一件衣服,天热了就减一件。而我们的城镇化进程、老百姓住房改善、农民工进城都是中长期发展过程中的问题。如果说货币超发就推动了房价,那我说货币超发的第一现象一定是抢购,全世界哪发生老百姓抢购了?我们在1995年发生恶性通胀的时候,当时的政策就是全党抓通胀,老百姓抢购到什么地步?到商店去买海尔冰箱。售货员说,“这冰箱不制冷,别买了。”“不制冷的那个我也买。”这就是恶性抢购,因为怕涨价。但是现在并没有发生这种情况。

       第二,目前为止,衡量宏观经济运行的最主要、最基本的指标——物价水平还处在通货紧缩,而不是通货膨胀。今年1-9月我国CPI增速还在2%以下。其实,每年涨3%-5%叫良性正常温和通胀。上涨幅度超过6%才意味着国民经济发展过热,涨过8%才叫恶性通胀。如果物价总水平低于2%就意味这国民经济偏冷了。其实,2015年以来,我们就处在偏冷的区间。

       投资房地产可抵御通胀但未必能赚钱

       刚才有人问买房是不是能抵御通胀。首先,短期内我们面临的不是通货膨胀的风险,而是通货紧缩,货币资产升水的趋势。这就带来一个奇怪的问题,当通货膨胀的时候,人们都会以币求货,为什么在通货紧缩趋势下我们出现了一轮一线城市和若干热点城市老百姓集中买房的热潮?这就是短期经济运行和中长期发展过程中的矛盾所在。推动老百姓积极买房的不仅仅是抗通胀,更重要的是长期过程中资产累积。

       因此,如果把房价上涨的原因简单地归结为货币推动,恐怕不足以服人。这是因为,如果货币超发,其第一反应就是股市的价格,然而股市居然这么长时间毫无反应,所以货币推动房价的说法并无根据。

       但是,我们最终得回答一个问题——买房子是不是抗通胀?百分之百是!导致通货膨胀的因素很多,我们不一一解释,但是给大家最后一个故事来结尾。

       2012年还是2013年乔布斯先生去世了,很多人纪念他、怀念他,中国地产名人潘石屹也发了个微博,说苹果公司把iPhone手机降到1000块钱一台是对乔先生最好的怀念。很多人在网上调侃潘石屹说,你把你的房子降到1000块钱每平米就是对您老人家的怀念。潘石屹说现在怀念我还早了点,自我调侃下台阶吧。还有人说干脆把1000块钱一平米叫一潘。

       调侃归调侃。我们引出另一层问题:房价的变动规律和iPhone手机的变动规律的区别。不管是现在的iPhone7还是将来的iPhone8,苹果公司每年制定一个生产计划,他可以无限多扩产,只要让市场饱和不超过一个点,以使其价格维持在一个合理的水平上。但是,城市不能无限多地盖房子,也就是说其他的产品,比如电视机、啤酒等,都可以无限多的扩产,而城市房子是有自然限度的,不可能无限多的。全中国人都想住北京,住得下吗?这种有限性、垄断性,对它的价格影响和iPhone手机是不一样的。

       另外,这几年有没有老降价的东西?汽车、手机、家用电器,三天两头降价,一过节就店庆优惠。但是,价格上有个很有趣的现象,越是降价快的东西,你每更新一次,花钱越多。比如,你换一个新手机就得花七八千元。汽车也是一样,越换越好,因为降价的都是淘汰过时的产品。为什么这些产品降价?它们的经济寿命、技术寿命在完结,新手机还没打开呢,过时了,它就会贬值。

       但是,城市固定资产一般很少会发生这种情况。比如,青岛就不存在这样的问题。即便你的房子面积、功能都没变,但是随着青岛越建越美丽,财政收入越来越高,老百姓收入在全世界增长相比来说越来越快,这些都会导致城市资产价格越来越高。

       所以,买房子能不能抗通胀,当然能,但这只是从一个长期过程(至少8-10年或10-20年)来看。那是不是买房就一定赚钱?不一定。纽约的房子在过去100年涨了100倍,但是我还告诉你,后50年只涨了1倍,这是一个很糟糕的投资。但是,我再强调一遍:房子的确能抗通胀。当然,没有谁保证哪种资产一定是不亏本的,一定是挣钱的,这个太难说了。不过,至少到目前的经验看,在过去10年来看,投资黄金、贵金属、期货、股票的,和投资房地产的,特别是买了中国房子的,恐怕安全边际最高的还是买中国房子的。

       投资有风险,大家入市当谨慎。