四十一期 陈淮——房地产未来仍将稳居支柱产业
2019.02.01  

主题:房地产未来仍将稳居支柱产业

主讲:陈淮

          著名经济学家、原国务院发展研究中心市场研究所副所长

时间:2019年01月20日


房价:社会利益矛盾的外在反映

        十余年来,中国的房地产业是在一片讨伐声中发展起来的。人们耳熟能详的,是房地产绑架国民经济、暴利、泡沫、断崖式下跌、鬼城、冰点、一剑封喉等警告、质疑、忧虑的话语;政策也在年复一年地加码调控。但即使在这样的社会氛围中,中国的房地产业仍然顽强地发展到了今天的规模。
        人们通常在舆论引导下普遍关注“房价”和“政策”这两个关键词,把分配失衡导致的穷富矛盾、保障不足引起的政府和市场的矛盾、征地拆迁引起的城乡矛盾,以及土地财政这种既有制度缺陷等种种问题归咎于房地产业,实际上,在房地产领域,供和求的形成因素是不同步、不一样的。因此,其内在关联也并不是非黑即白的。长期以来人们都存在一种误解:政策是无所不能的。其实,在经济学意义上,房价不过是社会多方面利益矛盾综合的外在反映,政策不过是人们的主观选择。其实,相比于政策,我们应当更多地关注规律和国情。因为在任何社会,人的主观认识都具有片面性、局部性,都不可能穷尽客观规律。许多人对房地产业目前的寒冷抱有悲观态度,但我认为,最近面临的经济形势和挑战,都是短期因素。我们千万别以中国经济增长的快慢,增速的增加还是减少等数据,就剑指房地产并一剑封喉。中国的农民进城、老百姓住房改善等,决定了中国的城镇化、城市化将是一个长期的历史发展过程。比如,孩子考不考得上清华大学,取决于他在长期培养过程中的努力学习、锻炼,而不取决于短期内身体条件变化、生病感冒,同理,我们也不要拿短期的问题来判断中国房地产的长期发展。
        目前,我国城镇常住人口已经达到了7.7亿,改革开放初期的1978年是1.7亿,中国城镇人口所占比重已经超过56%。有人认为城镇化已经走过上半场,实际上,中国城镇化上半场还仅仅走在初级阶段,这体现在:我国56%的城镇人口里,有17%到18%涉及到的2.7亿人口是伪城市人口,远未在城市中定居落户下来。从这组数据不难看出,只要我国城镇人口在不断增长,我们就一定需要更多、更好的房子,只要我国城镇常住人口还在增加,我们就需要提供住宅。此外,我国城市基础设施建设还处在极度危机的时刻,城市所有维持经济运行和老百姓住行安全的基础设施,都还处在比较原始或者极其落后的极度不平衡的状态。中国城市资产也远远没有和证券化流动性密切结合起来,金融化发展还差得很远。从这个意义上说,中国房地产还远没有发展到后半场,这就是目前符合我国国情的客观规律,而凡是顺应了客观规律的产业就会有最强大的竞争力。

未来房地产仍稳居支柱产业

        房地产业之所以重要,是因为它是连接我们克服经济运行的严重挑战和困难,连接我们现代化的长期发展战略之间最重要的节点,也是推进城镇化、城市化,连接城和乡之间最重要的节点。没有哪个国家靠盖房子、建城市成了现代化国家,但是也没有哪一个国家能绕过城镇化的进程达到了现代化。中国现在正处于城市化、城镇化发展的伟大历史进程当中,房地产业仍是这个过程中必不可少的支柱性产业。为什么说房地产业是未来连接中国短期、中期和长期经济发展最重要的结合点?首先,相对于其他发达国家,中国的城镇化水平还有很大的发展空间和潜力,未来还会有数以千万的人奔向城市,这些进城的人需要住房,因此住房需求空间非常庞大。其次,我国购房主力正逐渐从刚需转向改善需求。换句话说,老百姓的住房需求已经从脱困型向改善型、舒适型转变,住房条件正在成规模化地进入改善期,人们对房屋的需求已经不再是最起码的生活起居,而是舒适性、享受性和娱乐性,譬如女性对化妆台的需求,男士对书房和健身区域的需求,以及新兴的影音播放间的需求等。因此,在新型城镇化、住房现代化等趋势的影响下,中国的房地产市场仍有极高的增长空间。 再者,在资产配置中,房子仍是拥有相对高安全边际的资产。其一,房地产行业几乎不存在诸如高科技电子设备面临的技术贬值或无形损耗的问题,它不像全新的笔记本电脑长时间闲置,再出售就会价格大缩水;其二,在我国经济持续发展、城市化加快推进的背景下,有利于城市固定资产价格的升值;其三,房地产作为一项可配置的资产,其安全边际不同于股票,资产价值不易被产生实质性影响。 所以,房地产是安全边际高、能够较好抵御风险的资产,在所有的投资资产中,受技术磨损程度也是最低的。
        回望改革开放四十年,中国的房地产业可以明确分为前20年和后20年:前20年,国家鼓励单位自建住房,以缓解住房危机,度过了严重的房荒阶段;后20年,中国进入商品房时代,中国的房地产业开始兴起。从房地产业兴起伊始,就伴随着各项调控政策,房地产业一直处于不断走出困境的过程,因此,房地产这个行业成为了带动中国经济增长动力中唯一一个投资增速两位数的产业。可以说,房地产改变了中国,它也将支撑中国走过下一轮挑战。


房地产业带来的四大思想转变

        中国的房地产业之所以能在波澜诡谲的大环境中具有如此之大的竞争力,是因为这个产业顺应了四个必然的客观趋势。即便外部环境压力不断加大,房地产业仍在改变着中国,它的逐步发展推动形成了我们今天的四大共识:
        第一,房地产业告诉我们,消费不是一种恶。在工业化初期怎么样发更多的电、挖更多的煤、炼更多的钢是提高人均收入,实现社会富裕、国家强盛的关键,彼时人们曾普遍认为,生产是善,消费是恶。在工业化初中期,这或许是对的,但在工业化中后期,社会经济发展的主要障碍已经从生产领域转移到了消费领域。怎么生产更多的产品已经并不困难,困难的是如何在效率不断提高的条件下把生产出来的产品卖掉,也就是说,让人们消费掉,才是社会避免危机、平稳增长、可持续发展的关键。房地产业就是为社会普遍的消费结构升级提供物质基础的产业。由农村社区消费方式向城市社区消费方式的转变、城镇居民持续的居住条件以及居住环境改善,是不断推动消费结构升级和扩大内需的物质基础。实现十九大报告提出的2035年中国基本实现现代化,2050年把中国建成现代化强国,一个核心长期问题是如何推动消费结构的升级,实现供和求、生产与消费的平衡。唯此,才有可能可持续地平衡供给与需求、生产与消费之间的关系,实现这两个战略目标。
  第二,房地产告诉我们,追求现世的幸福不是罪恶。在过去很长一段时间内,人们认为追求眼前利益是恶,看向长远利益才是善;追求现世幸福是恶,献身理想社会才是善。十九大报告提出,要努力满足人民群众日益增长的对美好生活的需要。这句话道出了真谛,人们开始认同追求现世幸福是一种善。房地产业的发展就是顺应了这个不可遏制的共同追求,这也是一个客观的必然趋势。不管是年轻人结婚,还是老年人养老,都希望拥有更能满足自己生活需求的房子,这就叫追求现世幸福。
  第三,房地产告诉人们有产不再是恶。曾经,人们认为无产是善,有产是恶,越穷越光荣,越穷越革命。如今,不论是为买到房而窃喜的人还是为买不起房而抱怨的人,不论人们是否意识到,大家都在努力希望早日成为有产一族,人们在满足最基本的衣食饱暖之后,就会追求私人财富的累积,这便是客观规律,更是必然趋势。十六大报告指出,要让一切创造财富的源泉充分涌流;十七大报告说,要创造条件,让更多人民群众拥有财产和财产性收入;十九大报告说,要满足人们对美好生活的向往。十九大涉及经济发展的重心,是对全面小康之后中国走向现代化的战略部署,不涉及短期经济运行的政策。因此,现代化阶段的住房目标是判断房地产业未来长期发展潜力的根本依据,让老百姓吃好穿好之后还能有点富余,还得有点资产累积。因此,有产不再是一种罪恶,是一种善良,这种理想的变化,就叫做对美好生活的向往。
        第四,房地产告诉我们城市不是恶。在过去很长一段时间中,人们曾认为城市是恶,农村是“善”。建设方针要远离大城市,所以几千万城市知识青年要到农村去改造世界观。今天我们知道,把中国建设成世界一流强国,根本消除城乡二元结构,让更多人民群众分享经济发展的成果,积极稳妥地推进城市化、城镇化是必由之路。中国的城市化和城镇化本质上就是人口向城市的集中,但是中国的城市化意味着全世界人口最多的经济体,正在由立足于农耕文明手工劳动的生产方式转变为城市文明、工业文明、机器文明、科技文明的现代化生产体系,这个过程叫现代化。当下中国经济发展的关键,就是把几亿居住在乡下的民族转变为大多数居住在城市的民族,所以短期和长期的连接点,就是房地产业和房地产市场。现在中国一线城市的景观已经可以和伦敦、巴黎、纽约、东京等大城市相媲美,因此,今天我们要建设的是一个全面的现代化强国,其中最大的物质基础是我们能够更好、更快地建设更加优质的城市。